Stan deweloperski — co to jest i co musisz zrobić zanim się wprowadzisz

Większość deweloperów pod hasłem stanu deweloperskiego rozumie mniej więcej to samo — choć detale różnią się w zależności od inwestycji i standardu budynku.

Ściany i sufity. Tynki na ścianach i sufitach — zazwyczaj tynk gipsowy lub cementowo-wapienny. Ściany są wyrównane i gotowe do malowania lub tapetowania — ale nie pomalowane.

Podłogi. Wylewka betonowa lub samopoziomująca. Nie podłogi — wylewka. Parkiety, panele, płytki: to leży po twojej stronie.

Okna i drzwi zewnętrzne. Okna PCV lub aluminiowe, zamontowane i uszczelnione. Drzwi wejściowe do lokalu — zazwyczaj antywłamaniowe. Parapety zewnętrzne i wewnętrzne na oknach.

Instalacje. Instalacja elektryczna — doprowadzona do lokalu, z rozdzielnią, gniazdkami i włącznikami w wyznaczonych miejscach (ale bez opraw oświetleniowych). Instalacja wod-kan — doprowadzona, z zaworami podejściowymi do urządzeń. Instalacja grzewcza — grzejniki lub ogrzewanie podłogowe w wylewce, z zaworami termostatycznymi. Wentylacja mechaniczna lub grawitacyjna — kratki, przewody.

Tu jest serce nieporozumień. Oto co musisz zrobić i zapłacić we własnym zakresie:

• Podłogi — parkiet, panele, gres, winyl. Wraz z ułożeniem, klejem i progami
• Łazienka — płytki, armatura (umywalka, wanna lub kabina, toaleta), baterie, lustro, zabudowa
• Kuchnia — meble kuchenne, sprzęt AGD, płytki lub inny materiał za blatem, zlew, bateria
• Malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów
• Drzwi wewnętrzne — między pokojami i do łazienki
• Oświetlenie — oprawy, żyrandole, lampy
• Szafy i zabudowy wnękowe
• Rolety, żaluzje, zasłony

Innymi słowy: lokal jest gotowy na to, żeby zacząć robić remont — nie na to, żeby się wprowadzić.

Nie podamy ci konkretnych liczb, bo to zależy od zbyt wielu zmiennych: standardu materiałów, które wybierzesz, stawek wykonawców w twoim mieście, metrażu i układu mieszkania. Warto jednak myśleć w widełkach:

Standard ekonomiczny — najtańsze materiały z marketu budowlanego, prosta armatura, gres w łazience, panele w pokojach. Możliwe, ale wymaga kompromisów jakościowych, które niekiedy odbijają się po 3–5 latach.

Standard średni — sensowne materiały, niekoniecznie premium. Tutaj większość kupujących ląduje i wychodzi z tego zadowolona na co najmniej kilkanaście lat.

Standard wysoki — kamień naturalny, armatura renomowanych marek, podgrzewane podłogi, stolarka na wymiar. Koszty rosną nieliniowo.

Budżet na wykończenie warto zaplanować razem z kredytem hipotecznym. Część banków oferuje kredyt na cele budowlane jako element finansowania — warto zapytać o tę opcję przy porównywaniu ofert.

Wykończenie od zera ma swoją logikę — nie można robić tego w dowolnej kolejności:

1. Prace brudne — wyburzenia niezgodne z projektem (jeśli są), bruzdy pod dodatkowe instalacje, wyrównania ścian, gładzie
2. Elektryka i hydraulika — jeśli planujesz zmianę układu gniazdek, punktów świetlnych lub podejść wod-kan
3. Izolacje i ogrzewanie podłogowe (jeśli montowane)
4. Wylewka na ogrzewanie podłogowe — i czas schnięcia (kilka tygodni)
5. Ściany działowe (jeśli planujesz zmiany układu)
6. Glazura i terakota — łazienka, kuchnia, przedpokój
7. Gładzie na ścianach i malowanie
8. Drzwi wewnętrzne
9. Podłogi w pokojach
10. Meble kuchenne i AGD
11. Armatura i wyposażenie łazienki
12. Oświetlenie
13. Dekoracje i meble

Ze standardowym 50-metrowym mieszkaniem i dobrym wykonawcą — realistyczny czas to 2–4 miesiące. Przy większych powierzchniach i wyższym standardzie — dłużej.

Odbiór techniczny to moment, kiedy deweloper oficjalnie przekazuje ci lokal. Masz prawo go sprawdzić przed podpisaniem protokołu — i powinieneś to zrobić dokładnie.

Na co zwrócić uwagę:

• Płaskość ścian i sufitów (odchyłki powyżej normy to wada)
• Stan wylewki — pęknięcia, ubytki, nierówności
• Działanie wszystkich okien i drzwi wejściowych
• Szczelność okien — wilgoć na uszczelkach, kondensacja między szybami
• Działanie instalacji elektrycznej — czy wszystkie gniazdka i włączniki są zamontowane
• Odpływy i podejścia wod-kan — czy są tam, gdzie powinny być według projektu
• Stan balkonów i tarasów — pęknięcia betonu, uszczelki przy drzwiach

Podpisanie protokołu bez zastrzeżeń oznacza, że przyjmujesz lokal w takim stanie, jaki widzisz. Wady, które odkryjesz później, zgłaszasz w ramach rękojmi — ale wady widoczne podczas odbioru powinieneś wpisać do protokołu na miejscu. Masz prawo do odbioru z własnym inspektorem budowlanym.