Co zrobić, gdy znajdziesz wymarzone mieszkanie — krok po kroku

Przed pierwszą rozmową zrób research na temat oferty: kiedy pojawiło się ogłoszenie, czy cena się zmieniała, jakie są podobne oferty w tej okolicy. Nie zaczynaj rozmowy od „ile możesz zejść z ceny" — to słaby start negocjacyjny. Umów się na oglądanie.

Jedno oglądanie to za mało. Przy pierwszym wizycie reagujesz emocjonalnie, przy drugim — analitycznie.

Pierwsze oglądanie: oceń ogólne wrażenie, układ mieszkania, dzielnicę, sąsiadów, klatkę schodową. Na oglądaniu zachowuj spokój — nie okazuj entuzjazmu wprost.

Drugie oglądanie (o innej porze dnia) — sprawdź:

• Wilgoć i zacieki (za szafami, na suficie przy ścianach zewnętrznych).
• Stan okien — czy dobrze się zamykają, czy nie ma przeciągów.
• Instalacje — wiek rur, elektryki, ostatni przegląd gazu.
• Hałas — godzina szczytu versus wieczór to dwie różne akustyki.
• Widok i nasłonecznienie.

To błąd, który popełnia wiele osób — najpierw wpłacają zadatek, potem sprawdzają KW. Kolejność powinna być odwrotna.

Zanim wpłacisz cokolwiek, sprawdź w Elektronicznych Księgach Wieczystych (ekw.ms.gov.pl): kto jest właścicielem, czy ciążą hipoteki lub służebności, czy nie ma wpisów w dziale III i czy nie ma wzmianek o złożonych wnioskach.

Równolegle poproś sprzedającego o dokumenty:

• Akt notarialny nabycia przez sprzedającego.
• Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Informacje o stanie kredytu — jeśli jest hipoteka.

Entuzjazm związany z „wymarzonym mieszkaniem" potrafi wypaczyć ocenę. Zanim zaakceptujesz cenę, sprawdź ile kosztują porównywalne mieszkania w tej samej okolicy, jak długo ogłoszenie jest aktywne i czy cena ma uzasadnienie (remont, piętro, stan).

Negocjacje najlepiej zacząć po dokładnym sprawdzeniu oferty, ale przed umową przedwstępną. Podstawowe zasady:

• Pierwsza oferta powinna mieć uzasadnienie (stan techniczny, rynek, czas).
• Nie negocjuj przez SMS — rozmawiaj.
• Jeśli nie dostaniesz ustępstwa cenowego, spróbuj ugrać coś innego: termin, wliczenie wyposażenia, koszty notarialne.
• Ustal dokładnie, co wchodzi w cenę — meble, AGD, rolety, miejsca parkingowe.

Gdy uzgodnisz cenę i warunki, czas na umowę przedwstępną. Kluczowa decyzja: zadatek czy zaliczka?

• Zaliczka — jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zwracana jest w całości, niezależnie od tego, kto się wycofał.
• Zadatek — jeśli sprzedający się wycofa, oddaje Ci dwukrotność zadatku. Jeśli Ty się wycofasz — tracisz zadatek.

Dla kupującego zadatek jest bardziej korzystny. Upewnij się, że w umowie wprost napisano „zadatek" — samo słowo „wpłata" lub „rezerwacja" nie wystarczy.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna: dokładne dane stron i nieruchomości, ustalona cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, warunki (np. uzależnienie od decyzji kredytowej) i konsekwencje niewykonania umowy.

Jeśli finansujesz zakup kredytem — powiadom bank niezwłocznie po podpisaniu umowy przedwstępnej. Termin w umowie powinien uwzględniać realistyczny czas uzyskania kredytu — zazwyczaj nie krócej niż 8–12 tygodni.

Dzień przed lub w dniu podpisania aktu notarialnego: ponownie sprawdź KW — czy nie pojawiły się nowe wpisy. Upewnij się, że rozliczenie mediów i czynszu jest omówione. Na akcie notarialnym masz prawo zadawać pytania i prosić o wyjaśnienia — nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz.