Jak poprawić zdolność kredytową przed zakupem mieszkania

Bank patrzy na ciebie jak na ryzyko do wyceny. Bierze pod uwagę:

Dochód i jego stabilność. Nie chodzi tylko o kwotę na konto, ale o to, skąd pochodzi i jak długo. Etat na czas nieokreślony to dla banku najbezpieczniejszy sygnał. Umowa na czas określony — zależy, kiedy kończy się. Umowa zlecenia czy działalność gospodarcza — bank liczy inaczej, często bardziej zachowawczo, i zazwyczaj wymaga historii co najmniej 12–24 miesięcy.

Istniejące zobowiązania. Wszystko, co już spłacasz — kredyty, pożyczki, raty, alimenty — bank odejmuje od dochodu przed obliczeniem zdolności. Im więcej masz aktywnych zobowiązań, tym mniej możesz pożyczyć.

Historia kredytowa w BIK. Spóźnione raty, zadłużenia windykacyjne, częste zapytania kredytowe — to wszystko widać. Pozytywna historia spłat działa na twoją korzyść.

Wiek i sytuacja rodzinna. Długość okresu kredytowania ma znaczenie — bank nie udziela kredytów, których spłata wykraczałaby poza wiek emerytalny. Liczba osób na utrzymaniu też wpływa na obliczenia.

Limit kredytowy w karcie — nawet jeśli go nie używasz. Masz kartę kredytową z limitem np. 10 000 zł i praktycznie jej nie używasz? Dla banku ten limit to potencjalne zobowiązanie. Liczy go jakby był w połowie lub całości wykorzystany — i odejmuje od twojej zdolności. Jeśli masz kartę, której nie potrzebujesz, zamknij ją. Zrób to minimum 3 miesiące przed złożeniem wniosku — tyle zajmuje aktualizacja danych w BIK.

Debet w koncie. Nawet mały limit debetowy w koncie bankowym jest zobowiązaniem w oczach banku. Warto go zlikwidować.

Pożyczki ratalne. Kupno telefonu na raty, lodówki w sklepie, subskrypcja z systemem ratalnym — każda z tych rzeczy pojawia się w BIK i obniża zdolność.

Częste zmiany pracy. Bankowi podoba się stabilność. Zmiana pracy na kilka miesięcy przed wnioskiem to ryzykowny ruch — szczególnie jeśli jesteś na okresie próbnym.

Niski wkład własny. Im mniej wnosisz z własnych środków, tym wyższy wskaźnik LTV i tym wyższe ryzyko dla banku. Przy LTV powyżej 80% część banków wymaga dodatkowego ubezpieczenia, co podnosi koszt i niekiedy zmniejsza dostępną kwotę.

Zamknięcie zbędnych limitów i kart. Prosty krok, który może dać zauważalną poprawę. Zrób to minimum 3 miesiące przed wnioskiem, żeby zmiany zdążyły pojawić się w BIK.

Spłata istniejących zobowiązań. Jeśli masz aktywną pożyczkę lub kredyt gotówkowy, rozważ wcześniejszą spłatę. Mniej zobowiązań = wyższa zdolność. Sprawdź jednak, czy nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę.

Zmiana umowy z zleceń na etat. Jeśli masz taką możliwość u swojego pracodawcy — warto zapytać. Umowa o pracę na czas nieokreślony to najsilniejszy dokument, jaki możesz wnieść do wniosku.

Wspólny kredyt z partnerem lub partnerką. Dwa dochody to dwie zdolności kredytowe. Jeśli oboje jesteście zdolni do zaciągnięcia kredytu i rozważacie zakup wspólny — złożenie wniosku razem może znacząco zwiększyć wnioskowaną kwotę.

Zwiększenie wkładu własnego. Im więcej pieniędzy wnosisz z własnych środków, tym mniejszy kredyt i niższy wskaźnik LTV. To poprawia twoją pozycję negocjacyjną z bankiem — i realnie obniża koszt kredytu.