Jakie dokumenty sprawdzić przed aktem notarialnym? Kompletna lista dla kupującego

KW to pierwsze co sprawdzasz. Dostępna bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl. Co weryfikujesz:

• Dział I — opis nieruchomości (powierzchnia zgodna z ofertą?, kondygnacja, numer lokalu)
• Dział II — kto jest właścicielem (sprzedający to ta sama osoba co w ogłoszeniu?)
• Dział III — prawa, roszczenia, ograniczenia. Szczególna uwaga na wzmianki o roszczeniach — każda wzmianka to sygnał ostrzegawczy
• Dział IV — hipoteki. Jeśli jest hipoteka, musi być spłacona przed lub przy akcie, albo bank musi wydać promesę wykreślenia

Uwaga: KW pokazuje stan prawny, ale ma rękojmię wiary publicznej — to czego nie ma w KW, może nie być chronione. Dlatego potrzebne są też pozostałe dokumenty z tej listy.

Sprzedający musi przedstawić dokument, na podstawie którego nabył nieruchomość. To może być:

• akt notarialny zakupu
• postanowienie sądu o nabyciu spadku
• akt poświadczenia dziedziczenia
• umowa darowizny

Dlaczego to ważne? Jeśli sprzedający nabył lokal ze spadku, a jest wielu spadkobierców — wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeden brakujący podpis = nieważna transakcja.

Sprzedający powinien dostarczyć aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub zarządu wspólnoty potwierdzające, że:

• nie ma zaległości w opłatach eksploatacyjnych
• nie ma zaległości w funduszu remontowym
• lokal nie jest objęty postępowaniem windykacyjnym

Bez tego dokumentu ryzykujesz, że przejmujesz mieszkanie z długami, które przechodzą na nowego właściciela.

Sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie z Urzędu Miasta potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany — lub że wszyscy zameldowani zostaną wymeldowani do dnia aktu.

Zameldowanie nie daje prawa własności, ale wymeldowanie siłowe może trwać miesiącami i generować koszty.

Od 2023 roku obowiązkowe przy sprzedaży. Sprzedający musi je dostarczyć przed podpisaniem aktu. Jeśli nie ma — notariusz odnotowuje to w akcie, ale kupujący ponosi ryzyko ewentualnych kosztów energetycznych, których nie przewidział.

Jeśli kupujesz od dewelopera lub mieszkanie na rynku wtórnym, które wcześniej było kupowane od dewelopera:

• Prospekt informacyjny dewelopera (jeśli zakup od dewelopera)
• Protokół odbioru technicznego — lista usterek zgłoszonych przy odbiorze
• Zgoda na użytkowanie / pozwolenie na użytkowanie — budynek musi być legalnie oddany do użytku
• Rzut lokalu zgodny z powierzchnią w akcie

Dostępny bezpłatnie na bip.katowice.eu/mpzp. Sprawdź co jest planowane w otoczeniu Twojego mieszkania — czy w sąsiedztwie nie ma strefy przemysłowej, planowanej drogi szybkiego ruchu, linii energetycznej czy strefy ograniczonego użytkowania lotniska.

MPZP pokazuje przyszłość okolicy — to czego nie widać dziś.

Dostępne na geoportal.gov.pl i w systemie GIOŚ. Strefy hałasu przemysłowego, drogowego i lotniczego są publicznie dostępne. Warto sprawdzić czy lokal nie leży w strefie, w której prawo do ciszy jest ograniczone z mocy przepisów.

W KW są wzmianki, ale historia jest głębsza. Zapytaj sprzedającego o historię — dobrze poinformowany agent kupującego sprawdzi też historię ogłoszeń (czy cena gwałtownie spadła, jak długo lokal jest na rynku).