Koszty zakupu mieszkania — pełna lista (z przykładami)

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest wyłącznie przy zakupie od osoby prywatnej (rynek wtórny). Płacisz 2% od ceny transakcyjnej.

Przykłady:

• Mieszkanie za 400 000 zł → 8 000 zł PCC
• Mieszkanie za 600 000 zł → 12 000 zł PCC

Rynek pierwotny (deweloper): brak PCC, ale płacisz VAT zawarty w cenie (zazwyczaj 8% dla lokali do 150 m²).

Ważne: od 2023 r. pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego może być zwolnione z PCC — sprawdź warunki w swoim urzędzie skarbowym.

Notariusz pobiera taksę notarialną — jej górny limit wynika z wartości nieruchomości (rozporządzenie ministra sprawiedliwości):

Wartość nieruchomości	Maksymalna taksa
do 60 000 zł	1 010 zł
60 001–1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł	4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł

Do tego dochodzą:

• Wypisy aktu notarialnego: ok. 6–12 zł za stronę (zazwyczaj 200–400 zł)
• Wpis do księgi wieczystej: 200 zł (opłata sądowa)
• Opłata za założenie KW (nowe mieszkanie): 100 zł
• VAT (23%) od taksy i wypisów

Przykłady łącznego kosztu notarialnego (taksa + wypisy + KW + VAT):

• Mieszkanie za 400 000 zł → ok. 2 500–3 500 zł
• Mieszkanie za 600 000 zł → ok. 3 500–5 000 zł

Tip: notariusze mogą negocjować taksę — poniżej górnego limitu. Warto zapytać.

Jeśli kupujesz przez biuro nieruchomości, zazwyczaj płacisz:

• 2–3% netto + VAT od ceny transakcyjnej
• Rzadziej: stała opłata (np. 5 000–10 000 zł)

Przykłady (prowizja 2% + VAT 23%):

• Mieszkanie za 400 000 zł → ok. 9 840 zł
• Mieszkanie za 600 000 zł → ok. 14 760 zł

Część biur pobiera prowizję tylko od sprzedającego — sprawdź to przed podpisaniem umowy z pośrednikiem.

Jeśli kupujesz na kredyt, dolicz:

• Prowizja banku: 0–3% kwoty kredytu (często 0% przy cross-sell ubezpieczenia)
• Ubezpieczenie pomostowe: ok. 0,1–0,2% salda kredytu miesięcznie, płacone do wpisu hipoteki w KW (zazwyczaj 2–4 miesiące)
• Ubezpieczenie nieruchomości: od ok. 300–700 zł rocznie
• Ubezpieczenie na życie: często wymagane przez bank, 100–300 zł miesięcznie
• Wycena nieruchomości (operat): 400–800 zł

Przykładowy całkowity koszt kredytowy (kredyt 320 000 zł, bez prowizji):

• Ubezpieczenie pomostowe 3 miesiące: ok. 960–1 920 zł
• Ubezpieczenie nieruchomości rok: 500 zł
• Operat: 600 zł
• → ok. 2 000–3 500 zł jednorazowych kosztów startowych

To często największa nieuwzględniana pozycja:

• Mieszkanie "do odświeżenia" (stary rynek wtórny): 500–1 000 zł/m²
• Mieszkanie "pod klucz" od dewelopera: 1 500–3 000 zł/m² (meble, AGD, wykończenie)
• Przeprowadzka: 500–2 000 zł

Przykład A: Mieszkanie 400 000 zł z rynku wtórnego, kredyt 320 000 zł

Pozycja	Kwota
Cena mieszkania	400 000 zł
Podatek PCC (2%)	8 000 zł
Notariusz (szacunek)	3 000 zł
Prowizja pośrednika (2% + VAT)	9 840 zł
Koszty kredytowe	2 500 zł
Razem do zapłaty	~423 340 zł

Przykład B: Mieszkanie 600 000 zł od dewelopera, kredyt 480 000 zł

Pozycja	Kwota
Cena mieszkania	600 000 zł
Podatek PCC	0 zł (rynek pierwotny)
Notariusz	4 200 zł
Prowizja pośrednika	0 zł (deweloper sprzedaje bezpośrednio)
Koszty kredytowe	3 200 zł
Wykończenie (90 m² × 2 000 zł)	180 000 zł
Razem do zapłaty	~787 400 zł