Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania — koszty transakcyjne których nikt nie liczy

Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości nieruchomości i płacisz go przy każdej transakcji na rynku wtórnym. Pobiera go notariusz w dniu aktu i odprowadza do urzędu skarbowego.

Wyjątek: osoby fizyczne kupujące pierwsze mieszkanie na własne cele mieszkaniowe są zwolnione z PCC. Zakres i warunki stosowania warto potwierdzić dla swojej konkretnej sytuacji — z notariuszem lub doradcą podatkowym. Nie zakładaj, że zwolnienie działa automatycznie.

Na rynku pierwotnym kupujesz od dewelopera i VAT jest zawarty w cenie. PCC nie obowiązuje, gdy transakcja jest opodatkowana VAT.

Każda transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz pobiera taksę — wynagrodzenie regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, czyli obowiązuje jednolity cennik maksymalny, ale notariusze mogą stosować stawki niższe (warto zapytać kilku).

Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i rośnie progresywnie. Do taksy notarialnej dolicza się VAT 23% oraz koszty wypisów aktu — notariusz wydaje kilka egzemplarzy dla stron, banku, sądu. Przed podpisaniem umowy zapytaj o wycenę całego kosztu: taksa + VAT + wypisy.

Odpis elektroniczny przez system EKW jest bezpłatny. Odpis w formie papierowej kosztuje kilkanaście złotych.

Po zawarciu aktu notarialnego notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do KW. Opłata sądowa od wniosku o wpis prawa własności wynosi 200 zł. Jeśli kupujesz na kredyt — dochodzi wpis hipoteki, którego koszt zależy od wartości hipoteki. Oba wnioski składa notariusz, obie opłaty pobiera przy akcie.

Jeśli kupujesz przez agencję i podpisałeś umowę jako kupujący — prowizja leży po Twojej stronie. Umów się na piśmie o konkretną kwotę lub procent przed pierwszym oglądaniem — nie po.

Jeśli korzystasz z agenta sprzedającego bez osobnej umowy po swojej stronie — prawdopodobnie prowizji nie płacisz wprost. Ale pamiętaj, że agent pobierający prowizję wyłącznie od sprzedającego ma zdefiniowany interes finansowy: zamknięcie transakcji po jak najwyższej cenie.

Jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, masz oddzielną pulę kosztów:

• Wycena nieruchomości. Bank wymaga operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Zlecasz go Ty i płacisz za niego.
• Ubezpieczenie pomostowe. Do momentu wpisania hipoteki do KW bank pobiera podwyższoną marżę lub osobną składkę. To koszt płacony przez kilka miesięcy po zakupie.
• Ubezpieczenie nieruchomości. Bank wymaga ubezpieczenia od ognia i innych żywiołów przez cały okres kredytowania. Możesz kupić polisę w banku lub samodzielnie — ta druga opcja często jest tańsza.
• Prowizja bankowa. Część banków pobiera prowizję za udzielenie kredytu. Sprawdź, czy jest finansowana z kredytu czy wymagana gotówkowo.

Ten element najchętniej odkładany „na potem" — a potem okazuje się, że jest za mało środków. Jeśli kupujesz na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim — wykończenie od zera to koszt liczony dziesiątkami tysięcy złotych. Jeśli kupujesz lokal do remontu na rynku wtórnym — budżet remontowy powinien być częścią kalkulacji zakupowej.

Nie musisz remontować wszystkiego od razu. Ale musisz wiedzieć, co Cię czeka, i mieć zarezerwowane środki lub plan kredytowania prac.