Koszty zakupu mieszkania poza ceną — co jeszcze płacisz

Przy zakupie z rynku wtórnego płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości transakcji i płaci go kupujący u notariusza przy podpisaniu aktu.

Dla mieszkania wartego 400 000 zł to 8 000 zł. Dla 700 000 zł — 14 000 zł. To stały koszt, nie do negocjacji.

Wyjątek: Rynek pierwotny (zakup od dewelopera) jest zwolniony z PCC — zamiast tego płacisz VAT zawarty już w cenie (8% dla mieszkań do 150 m²). Pierwsze mieszkanie od 2024 roku może być też zwolnione z PCC w ramach programu „Pierwsze Mieszkanie" — sprawdź warunki, bo wymogi są konkretne.

Akt notarialny to obowiązkowy dokument przy zakupie nieruchomości. Notariusz pobiera taksę notarialną, której maksymalne stawki określa rozporządzenie. Dla mieszkania za 500 000 zł taksa wynosi ok. 4 000–4 500 zł. Do tego dochodzą:

• Wypis aktu notarialnego — ok. 200–400 zł
• Opłata sądowa za wpis do ksiąg wieczystych — 200 zł
• Opłata za założenie KW (jeśli jej nie ma) — 60 zł
• Podatek VAT od taksy — 23%

Możesz próbować negocjować z notariuszem — to nie jest zabronione, choć nie wszyscy się zgadzają.

Prowizja agenta to 2–3% wartości mieszkania od każdej strony, albo jedna strona płaci 3–5%. Na rynku wtórnym standardem jest że sprzedający płaci swojemu agentowi, a kupujący — swojemu. Możliwe jest kupno „bez agenta" jeśli sprzedający wystawił sam, ale wtedy tracisz bufor bezpieczeństwa przy dokumentach.

Dla mieszkania za 500 000 zł prowizja po stronie kupującego to 10 000–15 000 zł. Warto zapytać na wstępie „czy jest prowizja od kupującego i ile?", żeby to uwzględnić w budżecie.

Wycena nieruchomości — bank przy kredycie hipotecznym wymaga operatu szacunkowego. Koszt to 500–1 200 zł. Wycena jest ważna 12 miesięcy i możesz ją zanieść do innego banku.

Prowizja za udzielenie kredytu — 0 do 2% kwoty kredytu. Oferty „0% prowizji" często oznaczają wyższe oprocentowanie. Liczy się RRSO, nie sama prowizja.

Ubezpieczenie nieruchomości — obowiązkowe przy kredycie. Ok. 0,1–0,2% wartości nieruchomości rocznie. Dla mieszkania za 500 000 zł to 500–1 000 zł/rok.

Ubezpieczenie niskiego wkładu — jeśli masz poniżej 20% wkładu własnego, bank może pobrać jednorazową opłatę. To jednorazowo 2–3% brakującej kwoty.

Dla mieszkania za 500 000 zł kupionego z kredytem:

• PCC: 10 000 zł (rynek wtórny)
• Notariusz + KW: 4 500–5 500 zł
• Prowizja agenta (jeśli dotyczy): 10 000–15 000 zł
• Wycena: 600–1 200 zł
• Prowizja bankowa: 0–10 000 zł
• Ubezpieczenia rok 1: 1 000–2 000 zł
• Inspekcja techniczna: 800–1 500 zł

Łącznie: 27 000–45 000 zł ponad cenę mieszkania.

Planując budżet, dodaj 6–9% wartości mieszkania jako „koszty transakcyjne". Jeśli je uwzględnisz na etapie planowania, unikniesz nieprzyjemnych niespodzianek przy podpisywaniu aktu.