Księga wieczysta przed zakupem mieszkania — co sprawdzić i czego się bać

Księga wieczysta jest publiczna. Możesz ją przejrzeć za darmo na stronie ekw.ms.gov.pl (Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości).

Co potrzebujesz: numer KW — sprzedający ma obowiązek go podać. Format to: XX1X/XXXXXXXX/X (np. KA1K/00012345/6). Wejdź na ekw.ms.gov.pl → „Przeglądanie księgi wieczystej" → wpisz numer → gotowe.

Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy. Każdy mówi o czymś innym.

Ten dział opisuje co to za nieruchomość: adres, numer działki, powierzchnia lokalu, pomieszczenia przynależne (piwnica, garaż, strych), numer budynku i numer lokalu.

Co sprawdzić:

• Czy powierzchnia zgadza się z tym, co mówi sprzedający? Różnice bywają i mogą mieć znaczenie dla ceny
• Czy piwnica/garaż są faktycznie wpisane w KW? Jeśli nie — to nie jest część nieruchomości, którą kupujesz

Tu wpisany jest właściciel. Musisz wiedzieć, czy osoba podpisująca umowę sprzedaży jest faktycznie właścicielem.

• Czy dane osoby w KW zgadzają się z dowodem osobistym sprzedającego? (imię, nazwisko, PESEL)
• Czy są wpisani współwłaściciele? Jeśli tak — wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż
• Czy jest wpisana spółdzielnia? Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu sprawdź, czy sprzedający ma prawo zbywać

Uwaga na Śląsk: przy starych familokach zdarza się, że KW obejmuje całą kamienicę lub kilka lokali. Upewnij się, że kupujesz wydzielony lokal z własną KW.

Ten dział to często ignorowana bomba. Wpisane tu mogą być:

Służebności:

• Służebność przesyłu — prawo firmy (energetycznej, gazowniczej) do przejścia rurami czy kablami. Może ograniczać możliwość przebudowy
• Służebność gruntowa — prawo właściciela sąsiedniej działki do korzystania z twojej. Przechodzi na ciebie razem z lokalem
• Służebność osobista (dożywocie) — prawo konkretnej osoby do zamieszkiwania w lokalu. Jeśli ktoś ma wpisaną służebność osobistą mieszkania — może tam mieszkać do śmierci, nawet jeśli sprzedasz mieszkanie. To jeden z najgroźniejszych zapisów dla kupującego

Roszczenia reprywatyzacyjne — przy starych kamienicach w centrum Katowic, Bytomiu, Chorzowie mogą pojawiać się roszczenia dawnych właścicieli lub ich spadkobierców. Rzadkie, ale poważne.

Co tu jest OK, a co alarmem: OK — drobne służebności przesyłu dla mediów (typowe). Alarm — służebność osobista mieszkania na żyjącą osobę, roszczenia reprywatyzacyjne, prawa pierwokupu gminy lub Skarbu Państwa.

Kiedy hipoteka jest OK: Hipoteka na rzecz banku polskiego, zaciągnięta przez aktualnego właściciela — to normalna sytuacja. W momencie sprzedaży bank wystawia zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Część ceny idzie bezpośrednio na spłatę kredytu, reszta do sprzedającego. Notariusz to wszystko koordynuje.

Kiedy hipoteka to alarm:

• Hipoteka łączna — ustanowiona na kilku nieruchomościach jednocześnie. Bank musi zgodzić się na wydzielenie konkretnego lokalu — i nie zawsze to jest proste
• Hipoteka kaucyjna — zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej wysokości. Jej dokładna kwota może być wyższa niż wpisana
• „Kredyt spłacony, tylko nie wykreślili" — jeśli hipoteka jest spłacona, wykreślenie powinno nastąpić przed transakcją. Nie kupuj z obietnicą że „wykreślą po"
• Kwota hipoteki przewyższająca cenę sprzedaży — bank może nie zgodzić się na wykreślenie