Mieszkanie z rynku wtórnego — lista kontrolna przed zakupem

Na rynku pierwotnym kupujesz produkt z gwarancją dewelopera i domniemaniem, że instalacje są nowe, a technologia znana. Na rynku wtórnym — nie wiesz nic, dopóki nie sprawdzisz. Mieszkanie może mieć:

• nieujawnione zadłużenia czynszowe lub hipoteki
• przebudowy wykonane bez pozwolenia (nielegalna adaptacja piwnicy, wyburzony strop)
• instalacje elektryczne z lat 70., które wyglądają „naprawione", ale nie spełniają dzisiejszych norm
• wilgoć ukrytą pod świeżo kładzioną tapetą lub malowaniem
• problemy ze wspólnotą: nieopłacone zaliczki, spory sądowe, nieszczelny dach od lat

To nie straszenie. To lista rzeczy, które można wychwycić zanim się zapłaci.

Zanim pojedziesz na oglądanie, sprawdź księgę wieczystą. Numer KW powinien być w ogłoszeniu. Jeśli go nie ma — poproś sprzedającego. Jeśli odmawia — to zły znak.

Przejdź przez wszystkie cztery działy na stronie ekw.ms.gov.pl:

Dział I — opis nieruchomości. Sprawdź powierzchnię (czy zgadza się z ogłoszeniem), przynależności (piwnica, miejsce parkingowe — czy są w KW czy tylko „umownie"), udział w gruncie.

Dział II — właściciel. Czy sprzedający jest wpisany? Czy to jedyna osoba, czy jest kilku współwłaścicieli? Czy jest wzmianka o toczącym się postępowaniu spadkowym?

Dział III — obciążenia, ograniczenia, roszczenia. Szukaj: służebności, dożywocia (kogoś nie da się wyprowadzić), praw pierwokupu, roszczeń wpisanych przez osoby trzecie. Każde to osobna historia do wyjaśnienia.

Dział IV — hipoteki. Hipoteka powinna być spłacona przed aktem lub spłacana ze środków transakcji. Sprawdź kwotę i bank. Jeśli suma hipoteki jest wyższa niż cena transakcyjna — zapytaj, skąd nadwyżka.

W Polsce istnieje zasada, że nabywca nieruchomości może odpowiadać za zaległości czynszowe względem wspólnoty lub spółdzielni. Zakres tej odpowiedzialności zależy od formy prawnej i okoliczności, ale ryzyko jest realne.

Zadzwoń do zarządcy budynku albo spółdzielni i zapytaj wprost: czy lokal ma zaległości czynszowe, za media, za fundusz remontowy? Poproś o zaświadczenie na piśmie.

Sprawdź też rozliczenia za prąd, gaz, wodę. Czy liczniki są na sprzedającego czy na kogoś innego? Czy nie ma zaległości?

Najlepiej pojechać dwa razy: raz w dzień, drugi raz wieczorem albo w deszczowy dzień. Wilgoć, zacieki i pęknięcia widać inaczej przy sztucznym świetle.

Wilgoć i grzyb: szukaj przebarwień przy oknach, w narożnikach pod sufitem, za meblami przy zewnętrznych ścianach. Świeżo pomalowane ściany w jednym tylko miejscu — czerwona flaga. Poczuj zapach — stęchlizna nie znika po wietrzeniu.

Pęknięcia: rozróżniaj zarysowania tynku od pęknięć konstrukcyjnych. Ukośne pęknięcia przy nadprożach okiennych i drzwiowych mogą sygnalizować osiadanie budynku. Na Śląsku — bierz to szczególnie poważnie, bo może to być efekt szkód górniczych.

Instalacja elektryczna: zapytaj o rok instalacji i czy była wymieniana. Stara instalacja aluminiowa to zwiększone ryzyko pożarowe. Sprawdź czy gniazdka mają uziemienie (trzy dziurki), czy jest bezpiecznik różnicowoprądowy w rozdzielnicy.

Ogrzewanie i wod-kan: odkręć krany — czy woda jest czysta? Jak długo leci zanim się ogrzeje? Zapytaj o typ ogrzewania i wiek pieca/kotła.

Jeśli kupujesz na Śląsku — masz dodatkowe zagadnienie, które na reszcie Polski niemal nie istnieje. Szkody górnicze mogą dotyczyć całych kamienic, nie tylko poszczególnych lokali.

W familokach (śląskich kamienicach robotniczych) zdarzają się hipoteki wpisane na całą nieruchomość, niejasny podział własności piwnic i garaży, a historia przejść własnościowych — często przez spółdzielnie pracownicze, upadłe zakłady przemysłowe i reprywatyzację — bywa skomplikowana.

Zanim kupisz mieszkanie na terenie dawnej kopalni, sprawdź geoportal Państwowego Instytutu Geologicznego i poproś gminę o zaświadczenie dotyczące kategorii szkód górniczych.

Niezależnie od formy umowy, zadbaj o następujące zapisy:

• Stan lokalu: opis stanu technicznego w chwili sprzedaży, z ewentualną listą wyposażenia
• Wyposażenie: co zostaje, co zabiera sprzedający — meble, AGD, lampy, zabudowa kuchenna — każdy element osobno
• Termin opróżnienia: konkretna data, do której lokal ma być wolny od rzeczy i od osób zameldowanych
• Rękojmia za wady ukryte: standardowe zapisy prawa cywilnego chronią kupującego, ale można wzmocnić je w umowie