Jak czytać Księgę Wieczystą — co sprawdzić przed zakupem mieszkania

Numer KW to informacja, którą sprzedający powinien podać bez pytania. Znajdziesz go też w akcie notarialnym, przydziale spółdzielczym, lub możesz poprosić sprzedającego o podanie numeru.

Adres serwisu: ekw.ms.gov.pl

Wejdź na stronę, wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej", wpisz numer KW w formacie XX/XXXXXXXX/X i kliknij „Wyszukaj". Dostęp jest bezpłatny i nie wymaga logowania.

Zanim zaczniesz czytać — upewnij się, że numer KW rzeczywiście odpowiada mieszkaniu które oglądasz, a nie innemu lokalowi lub całemu budynkowi. Sprawdź adres w dziale I.

Dział I opisuje nieruchomość jako przedmiot prawa. W przypadku mieszkania znajdziesz tu:

• Adres i numer lokalu — upewnij się, że zgadza się z ofertą
• Powierzchnia — sprawdź czy zgadza się z tym, co mówi sprzedający i ogłoszenie. Rozbieżności mogą wynikać z różnych metodologii pomiaru (z balkonem, bez balkonu, metodą GUS, metodą normy ISO). Warto wiedzieć, która liczba jest wpisana do KW.
• Udział w nieruchomości wspólnej — każdy lokal ma przypisany udział w częściach wspólnych budynku i gruntu. To istotne przy zarządzaniu wspólnotą.
• Pomieszczenia przynależne — czy do lokalu należy komórka lokatorska, garaż, miejsce postojowe? Powinny być wpisane. Jeśli sprzedający zapewnia że „do mieszkania jest garaż" — sprawdź czy jest wpisany w KW.

Rozbieżność między tym co mówi ogłoszenie a tym co jest w KW to sygnał do wyjaśnienia — nie do zignorowania.

Dział II to jeden z najważniejszych działów. Mówi, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością.

Co sprawdzasz:

• Imię, nazwisko i PESEL właściciela — czy zgadza się z osobą, która ci sprzedaje?
• Czy to prawo własności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? — to różne typy praw, z różnymi konsekwencjami prawnymi i różnym sposobem przeniesienia.

Uwaga na współwłasność: Jeśli w dziale II widnieje więcej niż jedna osoba — sprzedający może działać tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Małżeństwo we wspólności majątkowej to współwłasność. Spadkobiercy po nierozliczonym spadku — współwłasność. Jeśli jedna ze stron nie zgadza się na sprzedaż, transakcja nie dojdzie do skutku.

Pytanie które warto zadać: czy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż i będą obecni przy podpisaniu aktu?

Uwaga na spadkobierców: Jeśli poprzedni właściciel niedawno zmarł, sprawdź czy dział spadku był przeprowadzony i czy nowi właściciele zostali prawidłowo wpisani do KW. Niezakończone postępowanie spadkowe to poważna komplikacja prawna.

Dział III to sekcja praw, roszczeń i ograniczeń dotyczących nieruchomości. To właśnie tutaj ukrywają się najpoważniejsze problemy, które mogą zablokować lub skomplikować zakup.

Co możesz tu znaleźć:

• Służebność osobista — np. dożywotnie prawo do zamieszkiwania przez konkretną osobę (często starszego rodzica lub byłego właściciela). Kupujesz mieszkanie, ale ta osoba ma prawo w nim mieszkać do śmierci. To poważne obciążenie, które powinno zniknąć lub być wyjaśnione przed zakupem.
• Służebność przesyłu — prawa zakładów energetycznych, gazowni, wodociągów do korzystania z nieruchomości. W przypadku mieszkań rzadka, ale możliwa.
• Prawo pierwokupu — ktoś ma prawo kupić nieruchomość przed tobą na tych samych warunkach. Gmina, spółdzielnia, współwłaściciel — różne podmioty mogą mieć takie prawo. Upewnij się, że zostało ono prawidłowo obsłużone.
• Roszczenia — np. roszczenie o przeniesienie własności z umowy deweloperskiej lub przedwstępnej. Jeśli ktoś wcześniej podpisał umowę kupna tego mieszkania, a transakcja nie doszła do skutku — roszczenie może nadal figurować w KW.
• Ostrzeżenia — sąd mógł wpisać ostrzeżenie o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. To poważny sygnał do sprawdzenia.
• Wszczęcie egzekucji — komornik może prowadzić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. Zakup takiego mieszkania jest możliwy, ale wymaga szczegółowej analizy prawnej.

Zasada: Dział III pusty lub z wpisami które wygasły — dobrze. Dział III z aktywnymi wpisami — zatrzymaj się i wyjaśnij każdy z nich przed podpisaniem czegokolwiek.

Dział IV zawiera informacje o hipotekach obciążających nieruchomość.

Co oznacza hipoteka w KW: Właściciel zaciągnął kredyt hipoteczny zabezpieczony na mieszkaniu. To nie jest automatyczna przeszkoda w zakupie — większość mieszkań na rynku wtórnym jest sprzedawana z hipoteką, która zostaje spłacona ze środków ze sprzedaży. Ale musisz wiedzieć jak to działa.

Co sprawdzasz:

• Wierzyciel hipoteczny — który bank lub instytucja udzieliła kredytu
• Suma hipoteki — kwota wpisana to zazwyczaj kwota kredytu plus pewien margines (np. 150% wartości kredytu). Nie musi odpowiadać aktualnemu saldowi zadłużenia.
• Waluta hipoteki — hipoteki frankowe to oddzielna kategoria komplikacji prawnych
• Czy hipoteka jest aktywna czy wygasła — wygasłe hipoteki powinny zostać wykreślone, ale często sprzedający o tym nie dbają. Wykreślenie wygasłej hipoteki to obowiązek, który można dopełnić przed sprzedażą.

Co musi się wydarzyć przed aktem notarialnym: Jeśli na mieszkaniu ciąży aktywna hipoteka, sprzedający musi przed finalizacją transakcji dostarczyć zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie zadłużenia i — najczęściej — pisemną zgodę banku na wcześniejszą spłatę i wykreślenie hipoteki. Notariusz nie podpisze aktu jeśli kwestia hipoteki nie jest uregulowana.

Mechanizm rozliczenia jest zwykle taki: część ceny kupna trafia bezpośrednio do banku wierzyciela na spłatę kredytu, reszta do sprzedającego. Bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z KW.

Uwaga na hipoteki w obcej walucie: wymagają szczególnej ostrożności i najlepiej osobnej konsultacji prawnej.