Notariusz przy zakupie mieszkania — co robi, co podpisujemy i ile to kosztuje

Notariusz w Polsce ma ściśle określoną rolę:

• Sporządza akt notarialny jako dokument urzędowy
• Weryfikuje tożsamość stron
• Sprawdza treść księgi wieczystej przed aktem
• Pobiera podatek PCC lub VAT i odprowadza go do urzędu skarbowego
• Składa wniosek o wpis do Księgi Wieczystej
• Przesyła informację o transakcji do właściwych urzędów

Czego notariusz nie robi: nie ocenia uczciwości ceny, nie bada stanu technicznego ani prawnego nieruchomości poza KW, nie sprawdza, czy sprzedający ma nieuregulowane długi (poza wpisami w KW), nie weryfikuje historii budynku ani decyzji administracyjnych, nie pyta, czy rozumiesz wszystkie konsekwencje podpisywanych klauzul.

Przed sporządzeniem aktu notariusz dokonuje kilku weryfikacji. Przede wszystkim pobiera odpis z Księgi Wieczystej bezpośrednio z systemu elektronicznego — widzi aktualny stan na dzień aktu, wraz z wszystkimi wpisami i ostrzeżeniami.

Sprawdza też:

• Czy właściciel w KW zgadza się ze sprzedającym (nie można sprzedać czegoś, czego się nie jest właścicielem)
• Czy nie ma wzmianki o toczących się postępowaniach sądowych lub egzekucyjnych
• Czy hipoteki wskazane w akcie są zgodne z wpisami w KW
• Czy nieruchomość jest tym, czym powinna być według opisu

Notariusz nie wychodzi poza KW. Decyzje o warunkach zabudowy, historię wspólnoty mieszkaniowej, zaległości w czynszu, obciążenia wobec spółdzielni — tego nie bada.

Lista dokumentów zależy od stron i rodzaju nieruchomości, ale standardowo potrzebujesz:

Ze strony sprzedającego:

• Dokument własności (akt nabycia, umowa darowizny, postanowienie sądowe)
• Numer Księgi Wieczystej
• Dowód osobisty
• Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami (od wspólnoty lub spółdzielni)
• Zaświadczenie o zameldowaniu lub wymeldowaniu osób z lokalu

Ze strony kupującego:

• Dowód osobisty
• W przypadku kredytu hipotecznego — promesa kredytowa lub umowa kredytowa
• Potwierdzenie wniesionego wkładu własnego (wyciąg bankowy)

Jeśli kupujesz z deweloperem (rynek pierwotny):

• Umowa deweloperska lub przedwstępna
• Prospekt informacyjny
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu (po wydzieleniu KW dla nowego lokalu)

1. Weryfikacja tożsamości — notariusz sprawdza dowody osobiste wszystkich stron
2. Odczytanie aktu — notariusz odczytuje treść aktu na głos. To twoje prawo i obowiązek zarazem — słuchaj, pytaj, jeśli coś jest niezrozumiałe
3. Potwierdzenie zapłaty lub wskazanie sposobu płatności — akt zawiera informację o cenie, sposobie zapłaty i terminie przekazania kluczy
4. Złożenie podpisów — wszystkie strony podpisują każdą stronę aktu
5. Pobranie podatku — notariusz pobiera PCC lub informuje o sposobie rozliczenia VAT
6. Złożenie wniosku do KW — automatycznie, w systemie elektronicznym, tego samego dnia

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym. Jego kopia (wypis) trafia do stron transakcji, kopia zostaje w kancelarii, a odpis idzie do sądu wieczystoksięgowego.

Taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i obliczana jako procent wartości transakcji, ale ze skalą degresywną — im droższy zakup, tym mniejszy procent taksy. Do taksy dolicza się VAT (23%) oraz opłaty za sporządzenie wypisów. Pracownik kancelarii może z wyprzedzeniem podać ci szacunkowy koszt.

PCC — rynek wtórny. PCC — podatek od czynności cywilnoprawnych — wynosi 2% wartości nieruchomości i obowiązuje przy zakupach na rynku wtórnym. Podatek płaci kupujący. Notariusz pobiera go podczas aktu i odprowadza do urzędu skarbowego. PCC liczy się od wartości rynkowej nieruchomości, nie od ceny wpisanej w akcie.

Od 2023 roku — pierwsze kupowane mieszkanie jest zwolnione z PCC, jeśli kupujący nigdy wcześniej nie był właścicielem nieruchomości mieszkalnej. Warto sprawdzić, czy spełniasz warunki tego zwolnienia.

VAT — rynek pierwotny. Na rynku pierwotnym (zakup od dewelopera) zamiast PCC obowiązuje VAT. Deweloper sprzedaje lokal jako czynność opodatkowaną — VAT jest wliczony w cenę, którą płacisz. Kupujący nie płaci PCC od takiej transakcji.

Opłaty sądowe przy wpisie do KW. Obok taksy notarialnej i PCC, kupujący ponosi opłaty sądowe za wpisy do Księgi Wieczystej: wpis prawa własności oraz wpis hipoteki. Notariusz składa wnioski automatycznie — opłaty są doliczone do kosztów notarialnych lub pobierane osobno, w zależności od kancelarii.

Akt notarialny przygotowuje notariusz — ale projektem treści zajmuje się strona, która zamawia usługę. Zazwyczaj to notariusz sprzedającego lub notariusz wskazany przez pośrednika.

Masz prawo wybrać własnego notariusza. Jeśli masz wątpliwości co do treści aktu — możesz poprosić o projekt do wglądu przed datą podpisania. Każdy uczciwy notariusz to umożliwi.

Notariusz chroni transakcję. To, kto chroni twoje interesy w tej transakcji, zależy od ciebie.