Odbiór mieszkania od dewelopera — jak zrobić to skutecznie

Odbiór techniczny to formalne przekazanie lokalu przez dewelopera nabywcy. Odbywa się w obecności obu stron i kończy się protokołem odbioru. W protokole wpisujesz wszystkie dostrzeżone usterki i wady. Od tego momentu deweloper ma ustawowy obowiązek je usunąć.

Prawo chroni cię przez 5 lat od daty odbioru w ramach rękojmi. Rękojmia obejmuje wady, które nie były znane w momencie odbioru. Jeśli wpiszesz coś do protokołu i deweloper to naprawi — sprawa jest zamknięta. Jeśli nie wpiszesz i później odkryjesz — masz rękojmię, ale dowodzenie, że wada istniała wcześniej, bywa trudne.

• Latarka — do sprawdzenia wnęk, szafek podtynkowych, miejsc za kaloryferami
• Poziomnica — do sprawdzenia pionu ścian, parapeciw i elementów poziomych
• Kątownik lub miarka — do sprawdzenia kątów prostych w narożnikach
• Miarka lub dalmierz laserowy — do zmierzenia powierzchni lokalu
• Kartka papieru — do sprawdzenia wentylacji
• Karteczki samoprzylepne — do oznaczania usterek w miejscu ich wystąpienia
• Telefon lub aparat — do fotografowania każdej usterki
• Umowa deweloperska ze standardem wykończenia — żeby wiedzieć, co miało być

Jeśli nie czujesz się pewnie — możesz zabrać ze sobą inspektora budowlanego. Kilkaset złotych za profesjonalny odbiór to jedna z lepszych inwestycji w całej transakcji.

Ściany i tynki — przyłóż poziomnicę, sprawdź odchylenia. Przesuń dłonią — czy nie czujesz nierówności, bąbli, pęknięć. Poszukaj zacieków (przebarwienia, smugi).

Wylewka podłogowa — przespaceruj się i nasłuchuj. Głuchy odgłos przy stukaniu oznacza pustkę pod spodem ("pustak") — to wada do naprawy. Sprawdź czy wylewka nie ma rys i pęknięć.

Okna i drzwi tarasowe — otwieraj i zamykaj każde okno. Sprawdź: czy zamykają się bez oporu, czy uszczelki przylegają szczelnie (przyłóż kartkę i zamknij — powinna się opierać), czy klamki działają poprawnie.

Elektryka — sprawdź każde gniazdko i każdy wyłącznik. Obejrzyj rozdzielnię — czy bezpieczniki są opisane, czy nie ma śladów przegrzania.

Hydraulika — odkręć każdy kran i sprawdź ciśnienie wody. Sprawdź czy odpływy nie są zatkane. Obejrzyj zawory odcinające.

Wentylacja — przyłóż kartkę papieru do kratki wentylacyjnej. Jeśli kratka działa, kartka powinna być przyciągana przez ciąg powietrza.

Mierzenie powierzchni — zmierz każde pomieszczenie i porównaj z rzutem z umowy deweloperskiej. Rozbieżność powyżej 2% to podstawa do renegocjacji ceny. Mierz zgodnie z normą PN-ISO 9836.

Opis usterki musi być konkretny i jednoznaczny. Nie pisz "do poprawy" ani "do sprawdzenia". Pisz:

"Pęknięcie wylewki w salonie, przy ścianie wschodniej, długość ok. 40 cm, szerokość 2–3 mm"

"Okno w sypialni — uszczelka prawa strona nie przylega, widoczna szczelina ok. 5 mm"

"Kratka wentylacyjna w łazience — brak ciągu powietrza"

Każdą usterkę sfotografuj ZANIM wyjdziesz z mieszkania. Oznacz karteczką samoprzylepną miejsce usterki, zrób zdjęcie z oznaczeniem. To twój dowód w razie sporu.

Masz prawo wpisać do protokołu WSZYSTKO, co uważasz za wadę — nawet jeśli przedstawiciel dewelopera twierdzi, że "to normalne" lub "mieści się w tolerancji". Jeśli deweloper odmawia wpisania pozycji — wpisz ją sam i poproś o potwierdzenie, że to twoja adnotacja. Nie wychodź bez protokołu ze wszystkimi usterkami.

Jeśli deweloper chce, żebyś podpisał protokół bez wad pomimo widocznych usterek — odmów. Masz prawo nie podpisywać protokołu bez zastrzeżeń.

Po wpisaniu usterek do protokołu deweloper ma ustawowy termin na usunięcie wad — zwykle 30 dni. Po naprawie następuje odbiór poprawkowy.