Rękojmia dewelopera — czego możesz żądać i jak zgłosić wady

Dwa pojęcia, które kupujący często mylą:

Rękojmia to odpowiedzialność wynikająca bezpośrednio z prawa (Kodeks cywilny i ustawa deweloperska). Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi niezależnie od tego, co napisano w umowie. Czasu trwania ani zakresu nie można umownie ograniczyć na niekorzyść kupującego.

Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera lub producenta konkretnych elementów (np. okien, instalacji). Gwarancja może być szersza lub węższa niż rękojmia — ale jej brak nie pozbawia cię rękojmi.

Krótko: gwarancji może nie być, albo może być na rok. Rękojmia obowiązuje zawsze i na dłużej.

Przy sprzedaży nieruchomości przez dewelopera (i każdego przedsiębiorcę) rękojmia trwa 5 lat od dnia przeniesienia własności, czyli od dnia aktu notarialnego przenoszącego własność na kupującego — nie od dnia protokołu odbioru.

To ważna różnica. Jeśli protokół odbioru był w marcu, a akt notarialny w lipcu — bieg rękojmi zaczyna się od lipca.

Przy zakupie na rynku wtórnym (od osoby prywatnej niebędącej przedsiębiorcą) rękojmia trwa 2 lata. Przy zakupie od dewelopera lub firmy — zawsze 5 lat.

Rękojmia obejmuje wady fizyczne — czyli sytuacje, gdy nieruchomość nie ma właściwości, które powinna mieć zgodnie z umową i projektem, nie nadaje się do celu, do którego jest przeznaczona, lub nie ma właściwości, które kupujący mógł rozsądnie zakładać w nowym budynku.

Typowe wady, z którymi zwracają się kupujący:

• Pęknięcia ścian i sufitów (strukturalne lub wykończeniowe)
• Nieszczelne okna i drzwi balkonowe
• Wadliwa wentylacja
• Problemy z instalacją (elektryka, hydraulika, centralne ogrzewanie)
• Wady płytek (pęknięcia, nierówności, odspajanie)
• Zła izolacja termiczna lub akustyczna
• Wilgoć i zawilgocenia w ścianach lub garażu

Rękojmia obejmuje też wady prawne — gdy okazuje się, że nieruchomość jest obciążona hipoteką, której deweloper nie ujawnił, lub że nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej.

1. Udokumentuj wadę natychmiast

Zanim cokolwiek zgłosisz — udokumentuj. Zdjęcia, film wideo, opis z datą pierwszego zauważenia. Im więcej, tym lepiej. Dokumentacja to twój dowód w ewentualnym sporze. Przy problemach z wilgocią lub nieszczelności — sfotografuj w kilku momentach (po deszczu, przy wietrznej pogodzie).

2. Zgłoś pisemnie, z dowodem doręczenia

Zgłoszenie rękojmi powinno być pisemne. Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru lub złóż pismo osobiście z kopią i potwierdzeniem przyjęcia. Wiadomość e-mail też ma wartość dowodową, ale do ważnych spraw używaj poczty tradycyjnej lub kwalifikowanego podpisu elektronicznego.

W piśmie uwzględnij: datę, opis wady (co, gdzie, od kiedy), numer lokalu i adres, swoje dane i adres, czego żądasz (naprawy, obniżki ceny itp.).

3. Zgłoś w terminie

Wada musi zostać stwierdzona w czasie trwania rękojmi (5 lat od aktu). To nie znaczy, że musi być naprawiona w ciągu 5 lat — wystarczy, że ją zauważysz i zgłosisz przed upływem terminu. W ostatnim roku rękojmi warto zrobić przegląd mieszkania i zgłosić wszystkie zauważone usterki.

Kodeks cywilny daje ci wybór między kilkoma roszczeniami:

Naprawa wady (usunięcie) — to najczęstsza droga. Żądasz, by deweloper naprawił wadę na swój koszt, w rozsądnym terminie. Deweloper może odmówić naprawy tylko jeśli byłoby to niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów.

Obniżenie ceny — jeśli deweloper nie naprawi wady w terminie lub naprawa jest niemożliwa, możesz żądać obniżenia ceny o kwotę odpowiadającą kosztom usunięcia wady. Warto wtedy mieć kosztorys od fachowca.

Odstąpienie od umowy — możliwe tylko gdy wada jest istotna, tzn. mieszkanie jest niezdatne do zamieszkania lub znacząco odbiega od umówionego standardu. W praktyce rzadka ścieżka, ale istnieje.

Deweloper ma 14 dni na odpowiedź na zgłoszenie rękojmi. Jeśli nie odpowie w tym terminie — uznaje się, że żądanie kupującego jest zasadne. Cisza dewelopera jest równoznaczna z przyznaniem racji.

Jeśli deweloper odpowie i odmówi naprawy lub uzna, że wada nie istnieje — masz dwie opcje: dochodzić roszczenia na drodze sądowej (lub mediacyjnej) albo zlecić naprawę innemu wykonawcy i dochodzić zwrotu kosztów.

Protokół odbioru to twoja pierwsza lista wad. Przy odbiorze mieszkania od dewelopera sprawdzaj wszystko metodycznie, każdą wadę wpisuj do protokołu — nawet małą — i nie podpisuj protokołu z adnotacją "bez zastrzeżeń" jeśli czegoś nie sprawdziłeś. Masz prawo odmówić odbioru jeśli wady są istotne.

Wpisanie wady do protokołu odbioru nie wyczerpuje twojego prawa do rękojmi. Możesz nadal zgłaszać wady odkryte później — przez cały 5-letni okres rękojmi.

Niektórzy deweloperzy udzielają gwarancji na konkretne elementy (dach, instalacje, elewacja). Zanim skierujesz sprawę do rękojmi, sprawdź warunki gwarancji: jaki jest czas trwania, jak zgłaszać usterki gwarancyjne, czy gwarancja obejmuje robociznę czy tylko materiały.

Gwarancja i rękojmia nie wykluczają się. Możesz wybrać korzystniejszą ścieżkę dla konkretnej wady.