Jak czytać umowę deweloperską — na co uważać

Od 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska, która poprawiła ochronę kupujących. Najważniejsze zmiany:

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) — część wpłat idzie do funduszu, który chroni Cię w razie upadłości dewelopera
• Obowiązkowy rachunek powierniczy — Twoje pieniądze nie trafiają bezpośrednio do kieszeni dewelopera

To dobra wiadomość. Ale ustawa nie chroni Cię przed wszystkim — i nie zwalnia z czytania umowy.

Sprawdź co się dzieje jeśli deweloper opóźni oddanie mieszkania. Standardowa umowa deweloperska daje Ci prawo do naliczenia kar umownych za opóźnienie — ale tylko jeśli to jest zapisane. Dobra umowa: kara od 0,01% do 0,05% ceny za każdy dzień opóźnienia.

Zła umowa: „Termin może ulec zmianie z przyczyn niezależnych od dewelopera" — bez definicji tych przyczyn. To przepis na nieskończone opóźnienia bez konsekwencji.

Sprawdź też symetrie: jeśli Ty nie zapłacisz w terminie, deweloper nalicza Ci kary. Czy Ty możesz naliczać mu kary za opóźnienie? Jeśli nie — to nierówna umowa.

To jest załącznik, który kupujący często traktują pobieżnie. A to właśnie tutaj deweloper może zmienić „podłogi drewniane" na „panele laminowane" i być w prawie.

Sprawdź każdą pozycję: podłogi, ściany, okna, drzwi, wyposażenie łazienki, instalacje. Szukaj konkretnych marek i modeli lub przynajmniej klas produktów — nie „okna PCV wysokiej jakości", ale „okna PCV Rehau lub równoważne, Uf max 1,0 W/m²K".

Pamiętaj: „lub równoważne" zawsze będzie użyte na korzyść tańszego rozwiązania.

To dwa różne momenty. Odbiór techniczny to wejście na budowę i sprawdzenie stanu mieszkania. Przeniesienie własności to akt notarialny, w którym stajesz się właścicielem.

Między nimi może minąć kilka tygodni lub miesięcy. Sprawdź czy umowa jasno definiuje oba terminy.

Zwróć uwagę na: miejsce parkingowe (czy jest przypisane do konkretnego numeru?), komórkę lokatorską, tarasy i balkony (dokładne wymiary), widok z okna.

Brak rachunku powierniczego. To niezgodne z prawem — odejdź.

Zbyt mało czasu na decyzję. „Oferta ważna 48 godzin" — to presja sprzedażowa, nie oferta dewelopera w dobrej wierze. Odpowiedź dobrego dewelopera na pytanie „czy mogę zabrać umowę do prawnika?" to „oczywiście".

Niejasna data przeniesienia własności. „W ciągu 6 miesięcy od oddania budynku do użytkowania" — co to oznacza, jeśli oddanie opóźni się o rok?

Brak możliwości odstąpienia od umowy. Ustawa daje Ci prawo do odstąpienia w określonych sytuacjach — jeśli widzisz klauzule wykluczające Twoje prawo do odstąpienia, skonsultuj się z prawnikiem.