Akt notarialny — krok po kroku, co się dzieje

Formalnie — możesz wybrać dowolnego notariusza. Praktycznie — zazwyczaj proponuje go pośrednik albo deweloper. To nie jest problem, o ile wiesz, że:

• Notariusz działa na podstawie prawa i musi chronić obie strony. Ale to nie znaczy, że zawsze aktywnie sygnalizuje Ci każde ryzyko.
• Masz prawo zaproponować własnego notariusza. Albo poprosić o projekt aktu z wyprzedzeniem, żeby go przejrzeć.
• Projekt aktu powinieneś dostać minimum kilka dni przed podpisaniem — żebyś mógł go przeczytać spokojnie, nie na gorąco przy stoliku.

Brak jednego dokumentu potrafi zablokować akt w dniu podpisania. Sprawdź kompletność z kilkudniowym wyprzedzeniem.

Ze strony kupującego:

• Dowód osobisty (aktualny) — obowiązkowo
• Jeśli kredyt: decyzja kredytowa + zaświadczenie banku o gotowości do wypłaty środków
• Jeśli zakup ze współmałżonkiem: oboje osobiście lub pełnomocnictwo notarialne (ustanowione wcześniej)

Ze strony sprzedającego:

• Aktualny odpis z Księgi Wieczystej
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych/wspólnotowych
• Zaświadczenie ze spółdzielni (jeśli spółdzielcze własnościowe prawo)
• Akt własności lub akt notarialny nabycia

Akt notarialny może trwać od godziny do nawet kilku godzin, jeśli jest kredyt i dużo dokumentów.

Co się dzieje:

1. Weryfikacja tożsamości — notariusz sprawdza dowody osobiste wszystkich stron
2. Odczyt projektu aktu — notariusz czyta na głos cały tekst aktu. Nie skraca, nie pomija. To jest obowiązkowe z mocy prawa.
3. Wyjaśnienia — możesz w każdej chwili przerwać i zapytać o dowolny fragment. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić.
4. Podpisanie — każda strona podpisuje akt na każdej stronie + podpis końcowy.
5. Wypisy — każda strona dostaje wypis aktu. To Twój dokument własności do czasu wpisu do KW.

Bank nie przelewa pieniędzy w dniu aktu — to częsty błąd myślenia. Sekwencja przy kredycie hipotecznym jest taka:

1. Podpisujesz akt → stajesz się właścicielem
2. Notariusz składa wniosek o wpis do Księgi Wieczystej
3. Bank dostaje potwierdzenie złożenia wniosku (lub odpis aktu)
4. Bank przelewa środki — zazwyczaj w ciągu kilku dni roboczych
5. Sprzedający dostaje pieniądze dopiero wtedy

Przy gotówce: pieniądze zwykle są przelewane przed aktem albo w dniu aktu, na rachunek depozytowy notariusza lub bezpośrednio na konto sprzedającego. Nigdy nie płać gotówką na ręce.

Zasada jest prosta: nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz. Notariusz nie jest Twoim doradcą — jest urzędnikiem, który stwierdza wolę stron.

Czego szczególnie pilnuj:

• Oświadczenie o stanie technicznym — upewnij się, że faktycznie zrobiłeś przegląd techniczny przed aktem
• Ustanowienie hipoteki — przeczytaj warunki: kwota hipoteki umownej i kaucyjnej, waluta, nazwa banku
• Termin wydania kluczy — często ustalony w akcie. Sprawdź, czy się zgadza z ustaleniami
• Oświadczenie o zameldowaniu — sprzedający powinien oświadczyć, że lokal jest wolny od osób zameldowanych