Umowa przedwstępna mieszkanie — co sprawdzić zanim podpiszesz

Umowę przedwstępną można podpisać na dwa sposoby: zwykły (pisemny, bez notariusza) albo w formie aktu notarialnego. Oba są prawnie ważne, ale dają ci zupełnie inne możliwości, gdy coś pójdzie nie tak.

Jeśli podpiszesz zwykłą umowę pisemną i sprzedający się rozmyśli — możesz żądać zwrotu podwójnego zadatku albo odszkodowania. Ale żeby to wyegzekwować, musisz iść do sądu. A sprawy sądowe trwają.

Jeśli podpiszesz umowę w formie aktu notarialnego — masz tzw. roszczenie do przeniesienia własności wpisane do Działu III księgi wieczystej. Oznacza to, że możesz sądownie domagać się zawarcia umowy końcowej, nawet jeśli sprzedający się rozmyśli. Sąd może orzec, że akt notarialny zastępuje wolę sprzedającego. To potężne narzędzie.

Opłata notarialna przy umowie przedwstępnej jest niższa niż przy akcie końcowym. Warto ją ponieść — szczególnie gdy wpłacasz wysoki zadatek.

Cena i sposób płatności — pełna kwota transakcji, termin i forma zapłaty. Bez niedomówień.

Termin zawarcia umowy ostatecznej — konkretna data albo mechanizm jej wyznaczenia. Sama fraza „w ciągu trzech miesięcy" to za mało — trzy miesiące od czego dokładnie?

Opis nieruchomości — adres, numer KW, powierzchnia, kondygnacja, przynależności (piwnica, garaż, miejsce parkingowe). Jeśli w umowie jest napisane tylko „lokal przy ul. Kwiatowej 5" bez numerów — masz problem przy ewentualnym sporze.

Stan prawny nieruchomości — potwierdzenie, że sprzedający jest jedynym właścicielem lub że wszyscy współwłaściciele wyrażają zgodę.

Klauzula kredytowa — jeśli kupujesz na kredyt, umowa musi zawierać warunek rozwiązujący albo termin, w którym możesz odstąpić bez konsekwencji, jeśli bank odmówi finansowania. Bez tej klauzuli, gdy bank powie „nie", tracisz zadatek.

To zdanie warto zapamiętać na zawsze: zaliczka wraca zawsze, zadatek — nie zawsze.

• Zaliczka: jeśli transakcja nie dochodzi do skutku z jakiegokolwiek powodu, sprzedający zwraca ją w całości. Zero kary dla nikogo.
• Zadatek: jeśli ty się wycofasz — tracisz go. Jeśli sprzedający się wycofa — musi ci zwrócić go w podwójnej wysokości.

W praktyce rynek preferuje zadatek — bo dyscyplinuje obie strony. Typowa wysokość to 10% ceny transakcyjnej. Zadatek poniżej 5% to słabe zabezpieczenie — sprzedającemu może się bardziej opłacać stracić małą kwotę niż zrealizować transakcję po umówionej cenie, gdy rynek urośnie.

Sprawdź też, czy umowa używa słowa „zadatek" wprost. Jeśli jest napisane tylko „zaliczka" albo „wpłata" — w razie sporu interpretacja będzie na niekorzyść tego, kto chciał mieć pełną ochronę.

Księga wieczysta — wejdź na ekw.ms.gov.pl i przeczytaj wszystkie cztery działy. Dział II: czy sprzedający faktycznie jest właścicielem? Dział III: czy są jakieś służebności, roszczenia, dożywocia? Dział IV: czy mieszkanie ma hipotekę — i na ile?

Zgoda małżonka — jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim i nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, podpis musi złożyć oboje małżonków. Jeden podpis to za mało.

Pełnomocnictwa — jeśli w imieniu sprzedającego działa pełnomocnik, sprawdź oryginał pełnomocnictwa notarialnego. Zakres upoważnienia musi obejmować sprzedaż. Pełnomocnictwo do „zarządzania nieruchomością" nie wystarczy.

Zadłużenia czynszowe — zadzwoń do zarządcy albo spółdzielni i zapytaj o zaległości. Kupując mieszkanie, możesz przejąć dług poprzedniego właściciela.

Brak klauzuli kredytowej — najczęstszy błąd kupujących finansujących się kredytem. Podpisują umowę, wpłacają zadatek, bank odmawia, tracą pieniądze. Klauzula kredytowa to nie prośba — to twoje prawo do wpisania go do umowy.

Zbyt ogólny opis nieruchomości — „piwnica" zamiast „piwnica nr 12 o powierzchni 8 m² ujęta w KW". Przy sporze o to, co wchodzi w cenę, liczą się szczegóły.

Zadatek za niski — 2–3% sumy nie dyscyplinuje sprzedającego. Jeśli rynek ruszy w górę, może mu się opłacać zerwać umowę i oddać ci 4–6 tys. zł, sprzedając komuś innemu za więcej.

Brak terminu zawarcia aktu — „po uzyskaniu kredytu" bez daty to furtka do nieskończonego przedłużania transakcji.

Sytuacja jest dość prosta, o ile umowa jest dobrze napisana:

• Wycofujesz się ty: tracisz zadatek
• Wycofuje się sprzedający: oddaje ci zadatek w podwójnej wysokości
• Bank odmawia kredytu i masz klauzulę kredytową: odzyskujesz zadatek w całości
• Bank odmawia kredytu i nie masz klauzuli: tracisz zadatek

Zwrot zadatku następuje na podstawie samej umowy — nie trzeba iść do sądu, jeśli sprzedający postępuje uczciwie. Jeśli odmawia zwrotu, zostaje droga sądowa, ale przy umowie notarialnej masz mocniejszą pozycję.