Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania

KRS to jawny, publiczny rejestr spółek. Dostęp bezpłatny przez ekrs.ms.gov.pl. Wejdź, wpisz nazwę dewelopera lub NIP — i czytaj uważnie.

• Historia zmian. KRS dokumentuje zmiany nazwy, zarządu, adresu siedziby, właścicieli. Spółka, która w ciągu ostatnich lat wielokrotnie zmieniała nazwę lub skład zarządu — wymaga dodatkowych pytań.
• Kapitał zakładowy. Bardzo niski kapitał przy dużej inwestycji oznacza, że firma nie ma własnego buforu finansowego poza środkami z bieżącej sprzedaży.
• Postępowania sądowe. W KRS widoczne są wzmianki o postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Sprawdź, czy były prowadzone w przeszłości.
• Powiązania kapitałowe. Jeśli to spółka specjalnego przeznaczenia powołana wyłącznie do tej konkretnej inwestycji, jedynym rzeczywistym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2023 roku nałożyła obowiązek prowadzenia Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego dla każdej nowej inwestycji. Są dwa rodzaje:

• MRP otwarty. Bank uwalnia środki deweloperowi w transzach — po potwierdzeniu przez inspektora nadzoru, że odpowiedni etap budowy został zakończony. Bank kontroluje, że pieniądze są wydawane na budowę Twojego budynku.
• MRP zamknięty. Środki kupującego blokowane są na rachunku do momentu przeniesienia własności lokalu. Deweloper dostaje pieniądze dopiero po przekazaniu Ci kluczy i podpisaniu aktu notarialnego. To wyższy poziom ochrony.

Co sprawdzić: przed podpisaniem umowy zażądaj informacji, w którym banku prowadzony jest MRP dla tej inwestycji i jaki to rodzaj rachunku. Brak rachunku powierniczego lub niemożność wskazania banku to najpoważniejszy sygnał alarmowy w całym procesie weryfikacji.

Deweloper jest ustawowo zobowiązany do wydania prospektu informacyjnego każdemu potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy. To obowiązkowy, standaryzowany dokument — nie folder reklamowy.

W prospekcie znajdziesz: dane identyfikacyjne dewelopera, informacje o sytuacji prawno-finansowej, status pozwolenia na budowę (czy jest ostateczne i czy jest zaskarżone), informacje o gruncie (tytuł prawny, numer KW działki, obciążenia hipoteczne), zakres prac wykończeniowych, harmonogram inwestycji i warunki odstąpienia od umowy.

Jeśli deweloper odmawia wydania prospektu — to niezgodność z przepisami i powód do wstrzymania się z jakimikolwiek decyzjami.

• Brak MRP / brak możliwości wskazania banku prowadzącego rachunek powierniczy. Absolutna czerwona flaga. To obowiązkowy wymóg ustawowy.
• Zmiana nazwy lub struktury własnościowej w niedawnej przeszłości bez wyjaśnienia. Może oznaczać próbę odcięcia się od historii wcześniejszej działalności.
• Brak ukończonych realizacji. Firma bez żadnej ukończonej inwestycji to firma, której nie możesz ocenić na podstawie faktów.
• Presja na szybkie podpisanie i płatność. Profesjonalny deweloper nie musi skracać Twoich terminów na zapoznanie się z dokumentami.
• Warunki umowy skrajnie korzystne dla dewelopera. Kary dla kupującego za każde opóźnienie, zero kar dla dewelopera, prawo do zmiany projektu bez odszkodowania — sprawdź umowę z prawnikiem.

KRS i prospekt informacyjny dają obraz formalny. Obraz praktyczny dają mieszkańcy poprzednich inwestycji dewelopera.

• Grupy na Facebooku. Szukaj grup tematycznych dla konkretnej inwestycji dewelopera, osiedla, miejscowości.
• Google Maps i opinie. Wyszukaj nazwę dewelopera i jego poprzednich inwestycji.
• Lokalne portale i fora. W miastach śląskich działają fora i portale tematyczne — szukaj konkretnej nazwy dewelopera.
• Wizja lokalna. Jeśli deweloper ma ukończone inwestycje w okolicy — jedź, obejrzyj budynki, porozmawiaj z mieszkańcami.