Umowa przedwstępna — co musi zawierać i czego unikać

Umowa przedwstępna może mieć dwie formy: zwykłą (pisemną) albo notarialną. Różnica jest fundamentalna i często bagatelizowana.

Jeśli podpiszesz zwykłą umowę przedwstępną, a sprzedający się wycofa — masz prawo do odszkodowania, ale tylko w drodze procesu sądowego. Sąd może zasądzić podwójny zadatek, ale nie może zmusić sprzedającego do sprzedaży. Możesz wygrać pieniądze, a stracić mieszkanie.

Jeśli umowa była notarialna — możesz żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd może wydać wyrok, który zastąpi akt notarialny. To oznacza, że możesz realnie egzekwować zakup — nie tylko odszkodowanie.

Dla rynku wtórnego, szczególnie gdy bierzesz kredyt, umowa notarialna daje ci realną ochronę. Koszty notarialne przy umowie przedwstępnej są niższe niż przy akcie.

Umowa przedwstępna bez pewnych elementów jest albo bezużyteczna, albo nieważna. Sprawdź, czy zawiera:

• Strony transakcji — pełne dane obu stron (imię, nazwisko, PESEL, seria i numer dowodu). Jeśli sprzedawca jest w związku małżeńskim z ustawową wspólnością majątkową — małżonek musi figurować w umowie lub wyrazić zgodę na sprzedaż.
• Przedmiot umowy — dokładny opis nieruchomości: adres, numer KW, powierzchnia, piętro, numer lokalu, przynależności (piwnica, garaż, miejsce parkingowe).
• Cena i warunki płatności — kwota całkowita, wysokość zadatku lub zaliczki, termin i sposób płatności reszty ceny.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej — konkretna data lub precyzyjnie określony termin.
• Stan prawny nieruchomości — numer KW, potwierdzenie własności, brak obciążeń (lub ich dokładny opis).
• Stan techniczny — opis stanu lokalu na dzień podpisania umowy.

To jeden z najważniejszych punktów umowy i jeden z najczęściej mylonych. Zadatek i zaliczka to dwie różne instytucje prawne.

Zadatek: jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego — dostaniesz z powrotem dwukrotność wpłaconej kwoty. Jeśli ty zrezygnujesz — tracisz zadatek. To zabezpieczenie obu stron.

Zaliczka: niezależnie od tego, kto się wycofa — dostajesz z powrotem tyle, ile wpłaciłeś. Bez żadnej kary. Sprzedający może się wycofać bez konsekwencji finansowych.

W umowie powinno być jednoznacznie napisane: "zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego". Jeśli nie ma tej frazy — zapytaj wprost, co to jest.

Nie podpisuj umowy przedwstępnej bez sprawdzenia KW. To zajmuje kilka minut na ekw.ms.gov.pl.

W Dziale II sprawdź właściciela — czy to naprawdę ta osoba, która ci sprzedaje. W Dziale III poszukaj wzmianek o roszczeniach, prawach dożywocia, służebnościach. W Dziale IV sprawdź hipoteki — czy są, na jaką kwotę, na rzecz jakiego banku.

Hipoteka nie dyskwalifikuje sprzedającego, ale musi być spłacona z ceny sprzedaży. Stan KW w dniu podpisania umowy przedwstępnej powinien być tożsamy ze stanem w dniu aktu — warto to wpisać do umowy.

• Niejasny lub nierealistyczny termin — jeśli bierzesz kredyt, procedura bankowa trwa zwykle 4–8 tygodni. Wpisz termin z marginesem.
• Brak kary za zwłokę — umowa bez sankcji za konkretne naruszenia to umowa bez zębów.
• Brak opisu stanu nieruchomości — bez tego sprzedający może przed aktem zabrać armaturę, sprzęt AGD wbudowany w zabudowę, drzwi wewnętrzne.
• Brak listy wyposażenia — jeśli kupujesz z wyposażeniem, wpisz co konkretnie. Słowo "z wyposażeniem" to za mało.
• Brak postanowień o kredycie — jeśli bierzesz kredyt, wpisz, że transakcja jest warunkowana jego uzyskaniem. Inaczej przy odmowie banku tracisz zadatek.