Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania

Każdy deweloper działający jako spółka jest wpisany do Krajowego Rejestru Sądowego. Możesz go sprawdzić bezpłatnie na ekrs.ms.gov.pl.

Co sprawdzić w KRS:

• Kapitał zakładowy — bardzo niski kapitał (np. 5 000 zł) przy inwestycji wartej dziesiątki milionów to sygnał ostrzegawczy.
• Zarząd — kto faktycznie zarządza firmą? Sprawdź, czy nie pojawia się w medialnych doniesieniach o bankructwach innych spółek.
• Postępowania — czy spółka ma otwarte postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne? To znajdziesz w sekcji „wzmianki o złożonych dokumentach" lub przez Monitor Sądowy i Gospodarczy.
• Historia zmian — czy spółka kilkakrotnie zmieniała nazwę lub strukturę właścicielską? Nie zawsze jest to złe, ale wymaga wyjaśnienia.

Sprawdź też czy deweloper sprzedaje przez spółkę celową (SPV) — często tak robią duże firmy. W takim przypadku zweryfikuj zarówno spółkę celową, jak i dewelopera-matkę.

Od 2024 roku deweloperzy mają obowiązek wpisu do Rejestru Podmiotów Nieruchomościowych prowadzonego przez UOKiK. Rejestr jest dostępny publicznie i pozwala sprawdzić, czy deweloper działa legalnie i czy wobec niego toczyły się lub toczą postępowania.

Co daje Ci RPN:

• Informacja czy deweloper jest zarejestrowany i aktywny.
• Historia decyzji i postępowań UOKiK wobec podmiotu.
• Podstawowe dane identyfikacyjne firmy.

Brak dewelopera w RPN to sygnał alarmowy — może oznaczać, że firma działa bez wymaganych rejestracji lub jest nową strukturą omijającą weryfikację. W takiej sytuacji nie wpłacaj żadnych środków bez konsultacji prawnej.

Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek dostarczenia prospektu informacyjnego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Prospekt musi zawierać:

• Informacje o deweloperze — KRS, kapitał, historia inwestycji.
• Opis inwestycji — co będzie zbudowane, kiedy, w jakiej formie.
• Stan prawny działki — czy deweloper ma tytuł prawny, jakie jest przeznaczenie w MPZP, jakie są obciążenia hipoteczne działki.
• Harmonogram budowy — etapy i terminy.
• Warunki odstąpienia od umowy i zwrotu środków.

Ważne: prospekt informacyjny ma wzór ustawowy. Deweloper nie może go dowolnie modyfikować. Jeśli prospekt jest niekompletny, zawiera luki lub deweloper odmawia jego dostarczenia — nie podpisuj niczego.

Szczególnie sprawdź dział „doświadczenie dewelopera" w prospekcie — lista zrealizowanych inwestycji z adresami i terminami. To pozwala zweryfikować obietnice z rzeczywistością.

Lista inwestycji z prospektu to punkt startowy. Kolejny krok to weryfikacja tych inwestycji w rzeczywistości:

• Fora internetowe i grupy — szukaj nazwy inwestycji lub dewelopera na grupach kupujących, forach branżowych (Skyscrapercity, lokalne grupy na Facebook).
• UOKiK — wyszukaj dewelopera w rejestrze decyzji UOKiK. Jeśli kary lub decyzje nakazowe się pojawiają — sprawdź za co.
• Sąd — czy toczyły się lub toczą sprawy sądowe kupujących przeciwko deweloperowi? Google + nazwa spółki + „pozew" / „sąd" / „odszkodowanie" da Ci obraz.
• Mieszkańcy — jeśli masz dostęp do wcześniejszej inwestycji, wejdź na osiedle i porozmawiaj z mieszkańcami. Jakość budowy, usterki, problemy z zarządcą.

Deweloper bez historii (nowa spółka, pierwsza inwestycja) to wyższe ryzyko — nie dyskwalifikujące, ale wymagające silniejszych zabezpieczeń umownych i dokładniejszej weryfikacji dokumentów działki.

Nawet jeśli deweloper jest renomowany, sprawdź stan prawny działki, na której budujesz:

• Dział II KW działki — czy deweloper faktycznie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym?
• Dział IV KW działki — czy działka jest obciążona hipoteką banku finansującego inwestycję? To normalne — ale musi być zabezpieczone przez mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP).

Rachunek powierniczy — deweloper ma obowiązek gromadzić Twoje wpłaty na MRP. Sprawdź w prospekcie i umowie, jaki bank prowadzi rachunek i jaki rodzaj MRP:

• Otwarty MRP — wypłaty dla dewelopera postępują wraz z etapami budowy. Mniej bezpieczny dla kupującego.
• Zamknięty MRP — deweloper dostaje środki dopiero po przeniesieniu własności. Bezpieczniejszy dla kupującego.

Odmowa pokazania informacji o rachunku powierniczym lub brak rachunku to dyskwalifikacja — bez wyjątków.