Sprawdzenie dewelopera przed zakupem — jak nie stracić zaliczki

Każda spółka budowlana jest zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym. Wyszukiwarka KRS jest bezpłatna i publiczna — wystarczy znać nazwę lub NIP spółki.

Co szukać?

Kapitał zakładowy. Niska wartość kapitału zakładowego (np. 5 000 zł) nie dyskwalifikuje dewelopera, ale powinna skłonić do dokładniejszej weryfikacji pozostałych elementów. Firmy z niskim kapitałem i zerową historią są bardziej ryzykowne.

Historia zmian zarządu. Częste zmiany w zarządzie, nowi wspólnicy lub reorganizacje tuż przed dużą inwestycją mogą być sygnałem ostrzegawczym. Sprawdź, kto stoi za spółką i ile lat działa.

Zadłużenie i postępowania. KRS pokazuje informacje o toczących się postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych. To bezwzględna czerwona flaga.

Powiązania z innymi spółkami. Sprawdź, czy deweloper nie jest spółką-córką bez historii, powołaną specjalnie do tej inwestycji. Takie struktury są legalne, ale oznaczają, że nie masz jak ocenić dotychczasowej działalności.

To jeden z najważniejszych elementów ochrony kupującego i warto rozumieć różnicę.

Otwarty rachunek powierniczy — Twoje wpłaty trafiają na rachunek powierniczy w banku, ale deweloper może je wypłacać sukcesywnie w miarę postępu budowy. W razie upadłości dewelopera odzyskujesz środki, które jeszcze nie zostały wypłacone deweloperowi. Środki wypłacone — są w ryzyku.

Zamknięty rachunek powierniczy — całość Twoich wpłat jest zablokowana na rachunku do momentu przeniesienia własności lokalu. Deweloper dostaje pieniądze dopiero gdy Ty dostaniesz mieszkanie. To zdecydowanie silniejsza ochrona.

Zapytaj dewelopera o rodzaj rachunku powierniczego zanim cokolwiek podpiszesz. Masz prawo do tej informacji — jest też zawarta w prospekcie informacyjnym.

Prawo deweloperskie nakłada na dewelopera obowiązek przekazania prospektu informacyjnego. Ten dokument to nie reklama — to formalne zestawienie informacji o inwestycji, w tym: dane o deweloperze (KRS, historia inwestycji), informacje o gruncie (własność, służebności, hipoteki na działce), informacje o planowanej inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram), warunki umowy deweloperskiej i rodzaj rachunku powierniczego, lista zakończonych i realizowanych inwestycji.

Prospekt musi być podpisany przez dewelopera i stanowi część umowy deweloperskiej. Jeśli deweloper ociąga się z jego przekazaniem lub twierdzi, że „to tylko formalność" — to sygnał niepokojący.

Co czytać uważnie? Przede wszystkim dział dotyczący działki (czy nie ma hipoteki na gruncie pod inwestycją, czy jest pozwolenie na budowę), oraz historię inwestycji — zrealizowane projekty to dowód, że deweloper faktycznie buduje i oddaje.

Listę poprzednich projektów dewelopera znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Następny krok: sprawdź je fizycznie.

• Wpisz adres zakończonej inwestycji w Google Maps i przejrzyj opinie właścicieli mieszkań. Skargi na wady, opóźnienia, brak reakcji na usterki — to informacje, które kupujący z poprzednich inwestycji chętnie dzielą się online.
• Wejdź na fora internetowe, grupy na Facebooku dla mieszkańców tych osiedli.
• Jeśli masz możliwość — zapytaj kogoś, kto kupił u tego dewelopera wcześniej.

UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) prowadzi rejestr postępowań. Możesz sprawdzić, czy przeciwko deweloperowi toczyły się postępowania o stosowanie niedozwolonych praktyk lub nieuczciwych klauzul umownych. Wyszukiwarka jest dostępna na stronie uokik.gov.pl.

GUS / Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej — jeśli deweloper działa jako jednoosobowa działalność gospodarcza (rzadkie, ale spotykane przy mniejszych projektach), to CEIDG jest właściwym miejscem weryfikacji.

Deweloper-córka bez historii. Duże grupy deweloperskie często tworzą odrębne spółki do każdej inwestycji. Jeśli marka jest rozpoznawalna, ale konkretna spółka ma rok historii i brak dokonań — oceniasz spółkę-matkę, nie podmiot z którym podpisujesz umowę. Sprawdź, czy spółka-matka jest faktycznym gwarantem zobowiązań.

Cesja umowy deweloperskiej. Część deweloperów pozwala na cesję umowy — przelew praw i obowiązków z umowy na inną osobę. Samo w sobie jest to legalne, ale jeśli kupujesz w drodze cesji od inwestora, upewnij się, że umowa pierwotna jest bez wad i że cesja jest prawidłowo sformalizowana.

Brak pozwolenia na budowę w dniu podpisania umowy. Zdarza się, że deweloperzy zawierają tzw. umowy rezerwacyjne lub przedwstępne przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. To obszar podwyższonego ryzyka — bez pozwolenia inwestycja może nie ruszyć lub zmienić parametry.