Zdolność kredytowa i wkład własny — jak bank liczy, czy cię stać na mieszkanie

Bank chce wiedzieć jedno: czy cię stać na ratę. Ale sposób, w jaki to sprawdza, jest mniej oczywisty niż się wydaje.

Dochód netto — ale nie każdy

• Umowa o pracę na czas nieokreślony — najlepsza sytuacja, bank liczy 100% dochodu
• Umowa na czas określony — część banków wymaga minimum 3–6 miesięcy do końca umowy, niektóre liczą niższy procent
• Działalność gospodarcza — bank bierze pod uwagę średnią z ostatnich 12–24 miesięcy z deklaracji podatkowych
• Umowy zlecenie/o dzieło — różnie, zależnie od banku i regularności wpływów
• Wynajem nieruchomości — część banków akceptuje jako dochód, ale często wymaga umowy i deklaracji

Zobowiązania — to co bankowi przeszkadza najbardziej

Bank odejmuje od twojego dochodu wszystkie stałe raty. Uwaga na karty kredytowe: bank często przyjmuje, że masz do spłaty kilka procent limitu miesięcznie — nawet jeśli kart nie używasz. Warto przed złożeniem wniosku pozamykać lub ograniczyć limity kart, których nie potrzebujesz.

Bufor na podwyżki stóp

Po lekcji z lat 2021–2022 regulacje nakazują bankom liczyć zdolność z dodatkowym buforem — zazwyczaj kilka punktów procentowych wyżej. To oznacza, że zdolność jest liczona ostrożniej niż faktyczna bieżąca rata.

Rekomendacja KNF mówi o 20% wkładu własnego. Ale banki mogą udzielać kredytów z 10% wkładem — pod warunkiem, że kupujący wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW).

Kiedy warto mieć 20%:

• Niższa rata przez cały czas kredytowania
• Brak UNWW
• Banki chętniej patrzą na wniosek
• Możesz negocjować lepszą marżę

Kiedy 10% i UNWW ma sens:

• Ceny mieszkań rosną i czekanie może kosztować więcej niż UNWW
• Masz stabilną pracę i pewność, że cię stać na ratę
• Odkładasz wolno, a wynajem kosztuje podobnie do raty
• Masz możliwość wcześniejszej nadpłaty (i szybkiego dojścia do 20% LTV)

Na Śląsku ceny mieszkań są niższe niż w Warszawie czy Krakowie — ten sam dochód daje tu dużo większe możliwości. Dwupokojowe mieszkanie w Katowicach, Gliwicach czy Bytomiu to inny poziom wkładu własnego niż w stolicy.

Dwa dochody = wyższa zdolność. To oczywiste. Ale wspólny kredyt to też wspólna odpowiedzialność — nawet jeśli rozstaniecie się jutro.

• Oboje odpowiadacie za całą ratę — nie za połowę
• Jeśli jedno przestanie płacić, bank idzie po drugie
• Sprzedaż mieszkania przy rozstaniu wymaga zgody obojga
• Podział majątku przy kredycie hipotecznym to skomplikowana sprawa prawna

Nie mówię, że nie brać kredytu z partnerem. Ale warto to przemyśleć i ewentualnie skonsultować z prawnikiem — szczególnie jeśli nie jesteście małżeństwem.

Nie musisz od razu składać wniosku. Większość banków i pośredników kredytowych zrobi wstępną ocenę zdolności za darmo — bez wpisu w BIK. Warto zrobić to w kilku miejscach, bo banki różnią się modelami oceny.

Przygotuj:

• Ostatnie 3 odcinki wypłaty (lub PITy za ostatnie 2 lata jeśli działalność)
• Historię rachunku (2–3 miesiące)
• Listę zobowiązań (kredyty, karty, alimenty)
• Informację o liczbie osób w gospodarstwie