Ostatnia checklista przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Porównaj dane osoby podpisującej umowę z Działem II księgi wieczystej i z dokumentami przedstawionymi przez sprzedającego. Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób, ustal, kto będzie stroną umowy i czy każda osoba może skutecznie rozporządzać swoim udziałem.

Gdy ktoś działa przez pełnomocnika, poproś o dokument pełnomocnictwa i sprawdź jego zakres. Przy majątku objętym wspólnością małżeńską warto od razu wyjaśnić, czy potrzebny jest udział albo zgoda drugiego małżonka.

Jeśli status właścicieli nie jest jasny, nie zakładaj, że wyjaśni się „przy akcie”. Najpierw ustal, kto i na jakiej podstawie ma podpisać przedwstępną.

Numer księgi wieczystej pozwala sprawdzić podstawowe informacje o lokalu. Zwróć uwagę nie tylko na właściciela, lecz także na wpisy w działach III i IV: służebności, roszczenia, egzekucje, hipoteki oraz wzmianki o wnioskach.

Nie każdy wpis przekreśla zakup. Kluczowe jest to, czy umowa opisuje, kto, kiedy i w jaki sposób ma go usunąć lub rozliczyć. Przy hipotece warto doprecyzować dokumenty potrzebne do jej wykreślenia oraz kolejność płatności.

Więcej o samym czytaniu rejestru znajdziesz w poradniku jak czytać księgę wieczystą przed zakupem mieszkania.

Nie zostawiaj tej części na poziomie „wpłacę coś na poczet ceny”. W umowie powinno jasno wynikać, czy wpłata jest zadatkiem, zaliczką czy innym świadczeniem oraz w jakiej sytuacji i na jakich zasadach ma wrócić do kupującego.

Znaczenie może mieć także przyczyna, dla której transakcja nie dochodzi do skutku: odmowa kredytu, brak dokumentu, niewykonanie obowiązku przez sprzedającego albo rezygnacja jednej ze stron. Jeżeli finansujesz zakup kredytem, sprawdź, czy umowa zawiera warunki i terminy, które odpowiadają Twojej sytuacji.

Przed podpisem przeczytaj również poradnik o warunkach zabezpieczających w umowie przedwstępnej.

Data aktu notarialnego, termin uzyskania finansowania i data wydania kluczy to trzy odrębne kwestie. Zapisz je osobno i sprawdź, czy umowa wskazuje, co dzieje się, gdy któryś termin wymaga przesunięcia.

Ustal także, kiedy nastąpi zapłata ceny, kiedy sprzedający przekaże lokal, protokoły oraz dokumenty. Przy mieszkaniu obciążonym kredytem ważna jest praktyczna ścieżka rozliczenia z bankiem sprzedającego.

Nie podpisuj zapisu, którego harmonogramu nie potrafisz odtworzyć na własnej kartce: co najpierw, kto dostarcza dokument i co jest warunkiem kolejnego kroku.

Jeżeli cena obejmuje komórkę, piwnicę, garaż, miejsce postojowe albo konkretne wyposażenie, opisz je precyzyjnie. Samo zapewnienie podczas oglądania nie tworzy jeszcze jasnego obowiązku wydania.

Warto doprecyzować między innymi numery pomieszczeń lub miejsc, ich status prawny, elementy pozostające w mieszkaniu oraz termin przekazania. Dzięki temu podczas odbioru łatwiej porównać stan faktyczny z ustaleniami.

Lista dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i stanu transakcji. Zamiast obiecywać sobie, że „notariusz wszystko ma”, zapytaj, jakie dokumenty są już dostępne, których brakuje i kto je dostarczy.

W praktyce mogą to być na przykład dokumenty dotyczące stanu prawnego, zaświadczenia od wspólnoty lub spółdzielni, informacje o rozliczeniach albo dokumenty bankowe. Dla Twojej sprawy ich zakres może być inny — ważne, żeby umowa nie zakładała ich istnienia bez potwierdzenia.

Przygotuj też własną listę pytań do notariusza. Notariusz może wyjaśnić znaczenie czynności notarialnej, ale nie podejmie za Ciebie decyzji biznesowej ani nie zastąpi niezależnej porady prawnej.

Zatrzymaj się, gdy nie znasz numeru księgi wieczystej, nie wiesz, kto ma podpisać umowę, nie otrzymałeś projektu do spokojnego przeczytania albo ktoś naciska na natychmiastową wpłatę bez wyjaśnienia podstawowych kwestii.

Ostrożności wymaga także niejasny opis nieruchomości, brak zasad rozliczenia zadatku, niedoprecyzowane terminy czy obietnica, że istotny dokument „dojdzie później”. Poproś o czas na sprawdzenie i wyjaśnienie zapisu. Termin u notariusza można przełożyć; konsekwencje niejasnej umowy bywają trudniejsze do odwrócenia.